客戶問：我都收現金，能買房嗎？我這樣幫他規劃。

這個問題，我幾乎每個月都會遇到一次。

客戶坐下來，開門見山說：「我做生意，收入都是現金，帳面上看不出來。我這樣……能買房嗎？」

大多數人以為答案是「不行」。但事實上，只要準備對了，很多人都可以順利核貸。問題從來不是「你賺不賺錢」，而是「你能不能讓銀行相信你賺錢」。

案例背景：阿豪的故事

阿豪經營夜市鹹酥雞攤位已經十年，另外還有一個傳統市場的熟食攤。兩攤加起來，每個月淨收入大約 9 到 11 萬元，全數現金收款，從未開立統一發票，也沒有固定薪資入帳。

他第一次去銀行詢問房貸，行員客氣地告訴他：「您目前無法提供所得資料，核貸難度很高。」他就這樣回家了，以為自己這輩子只能租房。後來輾轉找到我，我們從頭盤點他的財務狀況，訂出一套準備計劃。

核心問題：銀行看什麼？

銀行在審核房貸時，核心在於評估「還款能力」。對於有薪資單的上班族來說，這很直觀。但對於現金收入族群，銀行需要你用其他方式「證明自己的財力」。這並不是不可能，只是需要提前佈局。

阿豪的問題集中在第一點：他有能力還款，但無法用傳統方式「證明」。我們的工作，就是為他建立這個證明。

我的規劃策略：五個步驟

1. 建立「可見的現金流」
   從當下開始，每個月固定將攤位收入存入同一個帳戶，金額一致、時間規律。這個動作叫做「創造入帳紀錄」。銀行在意的是過去 3 到 6 個月的帳戶流水。我們建議阿豪至少準備 6 個月以上，讓銀行可以看到穩定的入帳模式。
2. 以國稅局所得資料申報取代薪資單
   自營業者可以申請「財稅資料」作為收入佐證。阿豪雖然沒開發票，但他有繳稅紀錄（綜所稅）。我協助他整理並申請財稅機關的所得資料，部分銀行可接受此作為輔助文件。若收入偏低，也可以考慮補申報。
3. 備妥擔保品與自備款強化核貸條件
   阿豪帳戶有 220 萬元的存款。我建議他將自備款設定在 300 萬元（貸款成數壓低到約 75%），讓銀行擔保品風險降低，提升核貸意願。另外也確認物件本身有良好的市場性（非偏遠地區、非特殊用途）。
4. 選對銀行、善用「財富管理客戶」身份
   不同銀行對自營業者的審核標準差異很大。我們優先接觸對往來戶有彈性的銀行，同時建議阿豪將部分資金移入目標銀行，形成往來關係，提升核貸彈性。部分銀行的財富管理部門對自備款充足的客戶審核更為寬鬆。
5. 聯合保證人作為輔助選項
   如果前四步仍不足，可考慮找有穩定薪資的家人擔任連帶保證人，協助拉高核貸成數。阿豪的太太有正職工作，薪資入帳穩定，這是我們準備的最後一道保障。

實際執行時間軸

這個案例告訴我們什麼？

很多現金收入族群——攤商、市場業者、小型餐飲業、傳統零售——都有穩定的實際收入，卻因為「帳面上看不出來」而放棄買房這件事。但這個問題，大多數時候是可以被解決的。

關鍵不是你的錢從哪裡來，而是你有沒有足夠的時間和方法，把你的財力「翻譯」成銀行看得懂的語言。這也是我在 Nemo Wealth 每天在做的事。